Store planer for sentrumsområdet

To år etter at partiet Rødt fikk flertallspartiene i Stavanger med på planen om å kaste Røkke ut av Paradis, er kommunens eget planarbeid i gang. Beslutningen om å starte arbeidet med områdeplanen ble vedtatt av flertalls- koalisjonen i 2019, og trolig vil det ta ytterligere to-tre år før arbeidet med områdeplanen er ferdig. Den kan da bli lagt frem for et helt nytt kommunestyre etter valget i 2023.

Per i dag ser det ut som om den endelige behandlingen kan skje høsten 2023, fire år etter kommune- og fylkestingsvalget hvor utbyggingen av Paradis ble et sentralt tema i valgkampen i Stavanger. Vedtaket om områdeplan endte med at Aker skrinla sine planer om å bygge nytt hovedkontor og teknologisenter i området.

– Det som kan skje når en områdeplan er politisk vedtatt av kommunestyret at en utbygging må detaljreguleres i en ny prosess. Områderegulering er et utfordrende planverktøy. Når man kommer ned på reguleringsnivå er man avhengig
av at man har en tiltakshaver som vet hva man vil med området. I dag er det ingen som vet hva som konkret kommer, sier sentrumskoordinator Ole Martin Lund i bymiljø og utbygging i Stavanger kommune.

Ikke gitt

Det er Bane NOR som eier Paradisområdet, og som til syvende og sist bestemmer hva og om man vil bygge. Kommunen har hånd om noen områder langs Lagårdsveien som og er en del av planen.

– Kan man risikere at man etter flere års arbeid ender om med en områdeplan som grunneier ikke vil eller kan forholde seg til, av økonomiske eller andre årsaker?

– Ja, det kan man. Bane NOR er med i planarbeidet og det er godt samarbeid med kommunen om arbeidet, men utfallet er ikke gitt. Det kan godt tenkes at man velger å foreslå noe som grunneier ikke mener er gjennomførbart.

– Hva er egentlig rammene for dette området per i dag?

– Rammene for området i dag er lagt i sentrumsplanen. Den har avklart hvor mye areal som skal ligge igjen til jernbanen. Den har krav til kvaliteter som skal være på plass når området er utbygd. Den har avklart biladkomst til området. Den regulerer parkeringsdekningen og har rammer for tomteutnyttelse. Videre regulerer den bredden på grøntdraget langs Hillevågsvatnet, og har avsatt plass til et større offentlig byrom.

Fordeler og ulempe

– Hva er forskjellen på en områdeplan og en annen type reguleringsplan?

– Først og fremst at det er kommunen som gjør arbeidet og at kommunen er planeier. Kommunen vil nok i de fleste tilfeller regulere et større område samlet, enn det en utbygger ville gjort.

– Er det noen forskjell i kravet om innbyggerinvolvering?

– Nei, det er det ikke bortsett fra at det politisk er lagt tydelige føringer for et høyt ambisjonsnivå for medvirkning i denne områdereguleringen.

– Hva er fordelen og ulempen med at kommunen er planeier?

– Det som fremheves som en fordeler at man kanskje har et større fokus på fellesskapsinteressene, eller de kommunale og offentlige interessene. Den største ulempen er nok at om man ikke får til et godt samarbeid med dem som faktisk skal bygge ut, kan man risikere å lage planer som er mindre gjennomførbare.

Innbyggerinvolvering

– Hvorfor må man bruke tre år på en områdeplan så lenge man har gjort et omfattende arbeid i utgangspunktet, ikke minst gjennom arbeidet med Sentrumsplanen?

– Det går nok først og fremst på ambisjonene for innbyggerinvolvering, at det er et ønske om å gå mer i dybden for å sikre gode kvaliteter i områder. Det kan og føre til at man tar opp ting som er avklart til ny debatt. Det siste er etter mitt syn i utgangspunktet lite ønskelig.

– Men det ble vel sagt at en områdeplan for Paradis ikke trengte å forlenge prosessen?

– Det ligger i den politiske bestillingen at man ikke skulle bruke for lang tid på dette. Fra administrasjonen ble det og påpekt at en områderegulering vanskelig kan gjennomføres på mindre enn tre år.

Ny reguleringsplan?

– Hvor lang tid vil det ta før man kan komme i gang med bygging i området?

– Dersom Paradisplanen vedtas politisk i utgangen av 2023, antagelig i 2025. Etter denne planen er vedtatt skal de enkelte deler av områder detaljreguleres. Dette tar normalt ett til halvannet år dersom de er i tråd med områdereguleringen. Deretter er det byggesak og så bygging. Samtidig er kommunen åpne for å spare noe tid på parallelle prosesser. For eksempel ved at detaljreguleringen kan skje parallelt med områdereguleringen.

– Da snakker vi tidligst 2025?

– Ja, det stemmer med mindre områderegeuleringen lages så detaljert at en kan gå rett på byggesak for noen områder.

– Vil det arbeidet som nå er igangsatt med sporplan på stasjonsområdet ha noen konsekvenser for Paradis?

– Bane NOR må ha en snuplass for togene enten i Paradis eller på Kvaleberg, men jeg vil tro at Kvaleberg er mest sannsynlig.

For kort tid siden var en hel koloni av ansatte i Bane NOR, konsulentselskapet Norconsult, Stavanger kommune og Rogaland Fylkeskommune på befaring i området.

Målet er å bli enige om en ny sporplan – eller teknisk hovedplan - på området.

Det betyr i praksis en omlegging og utvidelse av dagens sporløsninger. Langt på vei er man allerede enige om hvilket alternativ man bør gå for. Nå blir det opp til Jernbanedirektoratet og Stortinget å vedta og bevilge penger til en ny sporplan i Stavanger.

Bane Nor Eiendom kan iverksette for en storstilt utbygging av dagens stasjonsområde.

Tomas Nesset er prosjektleder for plan i Bane Nor. Han sier at selskapet nå utreder både arealbehov og plassering av spor, plattformer og publikumsfasiliteter, som grunnlag for videre detaljering i en teknisk detaljplan. Arbeidet med hovedplanen vil ferdigstilles våren 2022.

Grunnlaget

– En teknisk hovedplan, med anbefaling av løsning, vil være et beslutningsgrunnlag for videre arbeid. Dersom prosjektet blir videreført, vil det detaljeres ytterligere i en teknisk detaljplan med reguleringsplan, sier Nesset.

– Er det spesielle utfordringer knyttet til dette arbeidet for stasjonsområdet i Stavanger?

– Hovedmålet er å se på hvilke tiltak som er nødvendige for å kunne øke fra 15- til 10-minutters frekvens for lokaltogene, og mulig forlengelse av spor og plattformer for å legge til rette for 220 meter lange tog i framtidig situasjon. Utfordringen er å finne en god løsning innenfor det arealet vi har til rådighet.

Utbygging

Prosjektsjef Ingvald Berntsen i Bane Nor Eiendom sier at sporplanen til jernbanen og traseen til bussveien må avklares,
før arbeidet med reguleringsplanen for stasjonsområdet kan starte.

– Når sporplanen endres, må byutviklingen tilpasse seg dette, sier Berntsen.

– Hvor lang tid regner dere med at det vil ta før man kan igangsette en utbygging på området?

– Når bussvei og sporplan er avklart, kan reguleringen starte i henhold til sentrumsplanen. Vanligvis tar dette cirka ett år å regulerer, men i sentrumsområder er vår erfarinf at det kan ta lang tid.

– Hvor mange år vil det gå tror du før utbyggingen på stasjonsområdet kan være ferdig?

Dette blir tipping. Sentrumsplanen gir mulighet for 5.000 nye kvadratmeter. Når reguleringsplanen er godkjent, antar jeg at utbyggingstiden vil ta rundt ti år .

Kostbart

– Er det mulig i dag å anslå hva de totale investeringene på stasjonsområdet vil være når man tar med både de spor- endringene som må gjøres, utbygging og transformasjon av området, reguleringsarbeid og så videre?

– Det er for tidlig å si noe om investeringer. Bygging av jernbane er kostbart, så det er viktig å finne smarte løsninger. Prosjektet må antageligvis inn i NTP, og prioriteres derfra, sier Berntsen.

Bussveien

Arbeidet med stasjonsområdet kan få store konsekvenser for sluttføringen av Bussveien. Det handler om hvor og hvor langt de nye sporene skal gå inn mot Jernbaneveien. Stasjonsområdet vil være et knutepunkt for Bussveien, og en regulering av Bussveien her vil trolig ikke kunne finne sted tidligst før man har på plass en godkjent sporplan og i verste fall før man har på plass en reguleringsplan for området.

Det har også noe med tilgangen til stasjonsområdet fra St. Olavsgate å gjøre. Hvor lang tid dette arbeidet vil ta, er i dag umulig å si.