Fortsatt blå himmel bak skyene?

Analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec.

Usikkerhet om koronapandemien, smittevernrestriksjoner og mutasjoner har vært sentrale tema de siste par årene. I takt med mindre inngripende smitteverntiltak har aktivitetsveksten vært bra. Oppsvinget i kombinasjon med forstyrrelser på tilbudssiden har imidlertid ført til flaskehalser i flere markeder. Den pågående krigen i Ukraina vil ytterlige bidra til å forsterke flaskehalsutfordringene. Krigen i Ukraina anses derfor å være den største nedsiderisikoen for utsiktene, hvor enkeltbedrifter kan bli særlig berørt. Til tross for at norsk og global økonomi har stått ovenfor store utfordringer har norsk næringseiendom paradoksalt nok blomstret som aldri før. Spørsmålet nå er om det kan fortsette med det bakteppet vi har nå?

Om vi starter med et tilbakeblikk for 2021 kan vi melde om et rekordår som landet på hele 167 milliarder kroner. For å sette det hele i perspektiv var det nesten 50 milliarder kroner over forrige rekord i 2015 og 4. kvartal var samtidig høyere enn hele 2014. For Norden er tallene like sterke, der volumet endte på 77 milliarder kroner mot 44,4 milliarder kroner i forrige rekordår i 2019. Også for Stavanger-regionen har fjoråret vært bra, og Newsec har de siste par årene sett omsetningsvolum på rundt 3 milliarder kroner, og med en inngang på 2022 med mandat på ytterligere rundt 1 milliarder kroner.

– Vi er svært glade for at Newsec klarer å ta en posisjon som en av regionens største aktører innenfor transaksjoner av Næringseiendom sier Kristian Ur, som er partner på Stavanger-kontoret.

– Trolig skyldes vår sterke posisjon at vi har bygget en svært solid base med en av regionens største utleieporteføljer, trygget av et team med solid erfaring. Vi samarbeider svært tett med hovedkontoret i Oslo, slik at vi har et svært sterkt produkt også på transaksjonssiden. Av den grunn opplever vi at stadig flere tar kontakt med oss når de vurderer å selge enkeltstående næringseiendommer, eller større porteføljer. For Norge sin del er det nok ingen overraskelse at logistikk fortsetter å være det nest største segmentet. Aldri før har andelen vært så stor som i år og logistikk står snart for en fjerdedel av hele markedet. Gjennom pandemien har yielden i primesegment blitt komprimert med 75 punkter, mens normalsegmentet har blitt komprimert med hele 100 punkter. Videre ga 2021 comeback for både handel og hotell. Både Zander K i Bergen, Quality River i Drammen, og Quality Hotel Expo på Fornebu ble solgt, samt også større kjøpesenter som Aurora-porteføljen og Jærhagen Kjøpesenter. For 2022 tror vi dette vil fortsette og vi vil se et fortsatt bredt spekter av inngåtte salgsavtaler – dog vil logistikk fortsatt skinne sterkest. I Rogaland vil trolig kombinasjonseiendommer, som favner bredere enn bare logistikksegmentet stå sterkt. I vårt distrikt inngår en betydelig portefølje av industrieiendommer med verksted, lager og kontor i kombinert bruk. Vi har en sammensatt, men kompetanseintensiv industrisektor. Kampen om de flinkeste hodene resulterer derfor ofte i at industrieiendommer med gode kontorlokaliteter blir etterspurt, slik at bedriftene kan konkurrere på mer enn bare lønn ved rekruttering av personell, sier Jarle Holmen.

Kontoreiendommer i sentrum trekker han også frem som et godt segment, gitt gode kontraktsmotparter med god gjenværende leietid på avtalene. Analysesjef Øyvind Johan Dahl stiller seg spørsmålet om hvilke konsekvenser man vil se av krisen på lengre sikt? Er det inflatorisk eller deflatorisk? Newsec tror denne krisen vil trekke ned øvrig etterspørsel på sikt. Folk vil eksempelvis ikke ønske å reise like mye som planlagt, som følgelig gir prisfall på reiser (som nå har steget voldsomt siste ukene etter Korona). Får vi nå lønnsvekst pga. høyere prisvekst? Det var forventet at vi skulle det i Norge (som kompensasjon for høyere priser). Videre har vi også et stramt arbeidsmarked. Men vil man bli kompensert på siste kostnadsøkninger på matvarer og energi? Trolig ikke, folk vil nok føye seg og ikke stå på barrikadene og streike nå som det er krig. Resultatet er at man ikke blir kompensert fullt ut. Det som da vil skje, er at prissjokkene vil stjele kjøpekraft. Etterspørsel kommer ned og konklusjonen blir deflatorisk. Resultatet er at sentralbanken tør å stå ved planen ift. renteøkninger. Dog kan det hende hende de setter ned renten senere/ stopper tidligere hvis inflasjonen kommer ned og veksten avtar. AS Norge kommer paradoksalt bedre ut. Statsbudsjettet budsjetterte med halvparten av oljeinntekten vi har i dag. Det gjør at Norge kan subsidiere strøm og mat ved behov. Sammenlignet med Korona har renten holdt seg overraskende bra etter krigens utbrudd. Under Corona kunne sentralbanken senke renten ettersom inflasjonen var lav, mens nå er situasjonen motsatt. For markedet for næringseiendom blir resultatet av denne krisen noe annerledes enn under Korona. På sikt tror vi som skrevet ovenfor på et deflatorisk scenario. Veksten blir svakere, selskapene tjener mindre penger og type leietager blir viktig. Spørsmålet er om man klarer å tiltrekke seg investorer til å gjøre store investeringer nå? Timing for salg kan gjøre at man møter på at investorer vil sitte på pengesekken. Når usikkerheten i markedet er stort ser vi ofte at «cash is king». Likviditeten kan sentralbanken redde, så banksystemet vil fungere og man unngår at kredittmarkedet tørker opp. Under Korona ble det etablert et støttefond på 50 milliarder kroner (brukt 10 milliarder kroner). Det sørger for at det er penger tilgjengelig, mens prisen for penger øker. At næringseiendom er et av få aktiva med 100 prosent inflasjonsbeskyttelse er positivt i det korte bildet. Videre vil nok ikke rentene falle, men potensielt ikke stige så mye som antatt – så presset på yield blir potensielt noe svakere. Et deflatorisk scenario vil innebære lavere inflasjon på sikt og lavere økonomisk vekst. Kan gi mindre press på leiene. Investorer vil nok ha en «vent og se» holdning til usikkerheten blir mindre.

Slik oppsummerer analysesjef i Newsec, Øyvind Johan Dahl markedet våren 2022:

– Vi vil nok se «business as usual», sier Dahl – men trolig litt urolige investorer på kort sikt. Videre vil usikkerheten utspille seg litt ulikt avhengig av segment. Bak skyene er himmelen fortsatt blå. Vi får se hvor lenge det blir skiftende skydekke. KONTOR vil igjen stå av, har greid seg bra gjennom tidligere kriser. Best for sikker kontantstrøm, noe verre for «value add». HANDEL kan slite om kjøpekraft forsvinner, da mest for gateplan og kjøpesenter. Mat vil gå bra da dette er en primærvare. LOGISTIKK/KOMBINASJONSEIENDOMMER tilnærmet upåvirket, distribusjon vil det fortsatt være behov for. Mulig oppbygging av større lager – mindre utsatt for flaskehalser. HOTELL, usikkert om innhenting vil ta lengre tid. Og vil eventuelt destinasjonshotell for nordmenn holde seg sterk lengre?