D-dagen for IKDP Forus - eller kommer det en runde til i retten?

Bystyret i Stavanger skal i dag vedta IKDP Forus. En planprosess som startet tilbake i 2014 og som har vakt skarpe reaksjoner fra næringslivet. Næringsforeningen i Stavanger-regionen har sammen med tillitsvalgte brukt utallige timer på egne utredninger og dialog med politikere, IKDP Forus-styret og administrasjonen.

Da de første utkastene til IKDP Forus ble presentert våren 2018 var det et sjokk som gikk gjennom næringslivet. Planforslaget har etter dette vært gjennom to høringsrunder og det har vært avholdt flere møter. Resultatet av dette skal i dag vedtas. Planforslaget som ligger på politikernes bord er bedre enn det opprinnelige, men det inneholder fremdeles områder hvor det ikke er godt nok.

Når en kommune regulerer et område kan det vedtas bestemmelser om at kommunen «i nødvendig utstrekning» kan kreve at visse tiltak skal være «tilstrekkelig etablert» før det gis tillatelse til å bygge ut et område.

Rettspraksis

I vår ble det avsagt to dommer i Oslo Tingrett der rekkefølgebestemmelser i to planer fra Oslo kommune ble erklært ugyldige som følge av myndighetsmisbruk fra kommunens side. Retten fant at kommunen hadde misbrukt sin myndighet etter plan- og bygningsloven til å oppnå fordeler som ligger utenfor formålet med rekkefølgebestemmelsene i Plan- og bygningslovens § 12-7 nummer 10.

Retten fant at kommunen hadde lagt avgjørende vekt på fiskale hensyn da den vedtok rekkefølgebestemmelsene. Det vil si at rekkefølgebestemmelsene ble i realiteten brukt som et middel for å presse penger fra grunneierne. For å få de nødvendige tillatelser måtte grunneier gjennomføre rekkefølgetiltaket eller betale kostnadsbidrag til kommunen.

Det ligger under kommunenes frie skjønn å fastsette innholdet i en reguleringsplan, derunder rekkefølgekravene. Det kreves likevel at de aktuelle tiltakene kommunen setter som vilkår er saklig begrunnet i behov som utløses av utbyggingen. Andre hensyn vil være utenforliggende, og dersom vedtaket reelt sett er begrunnet i slike vil det føre til ugyldighet.

Rekkefølgekrav kan ikke stilles for å sikre  økonomiske bidrag fra utbyggere gjennom for eksempel en utbyggingsavtale, uten at tiltaket har tilstrekkelig sammenheng med eiendommen og utgjør et behov som utløses ved utbygging av eiendommen. Det vil i tilfelle være myndighetsmisbruk.

Hjemmel?

I saksdokumentene til IKDP-Forus argumenteres det med at kostnadene til rekkefølgetiltak i planforslaget ikke er høyere enn i andre tilsvarende næringsområder. Det vises også til planbeskrivelsen som sier at «Kostnader for rekkefølgekrav skal ikke være høyere enn i andre tilsvarende næringsområder». Det er ikke den enkelte eiendoms behov for tiltaket som vurderes men kostnadsbelastningen i forhold til andre områder. Kommunens hjemmel til å fastsette rekkefølgetiltak blir da åpenbart brukt som et virkemiddel til finansiering av tiltak og som et virkemiddel til å utjevne kostnader i de ulike næringsområdene. Fiskale og konkurransemessige hensyn, mellom de ulike næringsområdene, ligger klart utenfor Plan- og bygningslovens formål.

Ett av dokumentene i IKDP Forus er et notat kalt «Rekkefølgenotat – Begrunnelser om nødvendighet og tilordning av rekkefølgetiltak». Dette notatet sier mye om overordnede forhold som Parisavtalen og Bypakke Nord-Jæren samt stedskvaliteter, nullvekstmål og økosystemer. Det gis også en nærmere beskrivelse av det enkelte tiltak. Imidlertid mangler det en konkret vurdering av den enkelte eiendoms behov for tiltakene. Uten en slik konkret vurdering kan en domstol sette bestemmelsene til side fordi kommunen har anvendt feil vurderingstema.